政府辦公樓物業管理計劃

政府機關寫字樓物業管理圖（注：本文為WORD格式，下載后可直接使用）

目錄

第一章XX公司簡介

第二章XX市XX寫字樓概況及管理特點第三章XX市XX寫字樓物業管理服務理念第四章物業管理服務承諾

第五章預備材料和設備清單

第六章物業管理服務費計算

第7章固定后勤服務計劃

第8章清潔服務計劃

第九章應急處理程序

第十章管理室配置方案

結束語

XX公司受XXXX在XX市的委托，擬為XXXXX寫字樓（以下簡稱“XX寫字樓”）提供全權委托物業管理服務。根據寫字樓的特點，制定了本方案。

第一章xx公司介紹

1.1 我們的實力

成立于2010年3月，注冊資本50萬元，具有獨立法人資格和國家三級產權資格。目前在社區管理高端住宅和商業地產項目

公司大力拓展物業管理業務，以物業管理為主導，集保潔服務、綠化服務、維修服務、家政服務、租售為一體，形成多元化的服務體系。公司下設綜合部、質量管理部、物業管理部、財務部。一方面，公司確立了“服務中融入管理，服務中融入效益”的服務指導思想。另一方面，挑戰物業管理服務新理念，打造“貼心業主、家庭服務”的公司品牌，即：全方位近距離、全程專業、一站式家庭服務。

為與沿海大城市先進的物業管理理念和方法接軌，公司每年派管理人員到上海、深圳、廣州等城市進行大型觀摩學習，掌握先進物業管理經驗。

1.2 我們的理念

服務宗旨：全心全意、盡力而為、負責任、善待每一位客戶。

質量方針：為業主創造價值，讓客戶滿意。

團隊精神：企業的命運就是個人的命運，

企業的發展就是個人的發展。

發展目標：依托“生態發展體系”，

致力于打造成都物業管理第一品牌。

1.3 我們的目標

立足基礎服務，樹立XXX物業誠信高效的形象。

強化服務意識，打造一流物業管理服務品牌。

精益求精服務品質，倡導“溫暖而富有想象力的巔峰體驗”。

1.4 我們的項目

第二章XX市XXX寫字樓及管理特點分析

2.1 XX市XXX寫字樓概況

XX市XXXXX寫字樓，位于XXX，總建筑面積約XXX萬平方米。它由XX座建筑物組成。室外停車場有XX個以上停車位；地下車庫有XX個停車位。交通便利，地理位置極為優越。

有XX辦公室、XX機房、XX衛生間、消防樓梯4個、消防控制中心1個、中央空調2臺、分體式空調20臺、風機房2個、水箱房1個。

2.2 公共區域設施設備：

116 個格柵燈、29 個消火栓、13 個鎖箱、7 個應急燈、38 個手動報警器、13 個消防電話、27 個廣播、30 個疏散燈、14 個安全出口燈、58 個煙霧探測器、1 個插座盒、213 個筒燈、 2U雙管日光燈20只，40W日光燈3只，水龍頭67只，小便池26只，蹲（坐）便器33只。

2.3 業務組分析

物業管理的對象是房地產——房地產，服務對象是具有不同政治素質、文化背景和社會經歷的個人。做好物業工作

在管理工作中，要充分了解管理項目戶群的構成和特點。

據我們實地調查研究，該項目已使用多年，XX辦公樓為XXXXXX。其優越的地理位置、端莊帥氣的建筑外觀、完善的配套設施、獨特的設計，無不彰顯出“人民代表人民”的現代政務服務機構氛圍。

根據以上寫字樓的分析，XX寫字樓的住戶有以下特點：樓內的辦公人員文化素質高，有一定的社會地位，政治素質強，追求安全舒適，安靜的辦公生活和會議環境，注重管理的品位和品質，強調服務的安靜和尊嚴，對物業管理服務要求極高。

2.4物業管理規劃定位

業主分析的結論是我們制定管理模式、設計服務項目、確定服務標準和收費標準的客觀依據。

秉承“服務商戶，服務商戶”的核心理念，力求在XX寫字樓營造“安全、安靜、舒適、優雅、干凈、美觀、高貴”的辦公生活和會議環境。提升升級、保值增值，實現傳統辦公理念與現代政府辦公、會議、工作方式的高度融合。

為了順利實現上述目標，我們計劃在XX辦公樓建設一棟樓

以人性化管理和個性化服務為基礎的物業管理模式，通過不斷完善的管理服務流程，不斷超越業主的需求和期望。同時，我們大膽想象，基于項目的特殊性和特點，用嚴謹的管理文化理念滲透到日常管理和服務中。我們將在管理服務中重點關注以下四個方面： 倡導“全員參與”的管理文化；弘揚“有尊嚴的互動”的服務文化；營造“和諧親切”的政府建設文化；營造“友好、人文”的環境文化。

2.5 項目管理特點及難點分析

2.5.1 樓宇設備設施多，管理維護容易出現盲點

XX寫字樓不同于純粹的寫字樓或住宅小區。除供配電、給排水、消防等系統外，還配備了多套會議設備系統、制冷空調系統、監控、計算機等智能化系統。對于這樣一個設備數量多、智能化程度高的政府會議辦公樓，一旦設備出現故障或停機，無疑會對用戶的日常工作產生嚴重的影響和后果。如何消除維修中的管理盲點，確保設施設備的良好運行，將是XX寫字樓物業管理的重點。

2.5.2辦公、開會、開會的人多，車輛進駐時會出現違章、搶占等違規行為。

根據XX寫字樓大門前道路和停車場的現狀，

車輛進出、停放、存放車輛，必然會給車輛管理帶來一定的矛盾。如何解決違法安全停車問題，將是物業管理中難以解決的問題

2.5.3地理位置容易產生噪音和環境污染

XX寫字樓分為幾棟，位于繁華的XX路上。噪聲污染直接影響建筑內正常的辦公環境。此外，夏季室外空調的噪聲和冷凝水的排放直接導致噪聲環境的管理。缺陷，如何解決缺陷，如何將上述缺陷最小化，是物業管理中不可回避的問題。

2.解決上述管理難點的6項措施

XX寫字樓既有一般寫字樓的共性，也有自己的特殊性。根據項目管理特點和難點分析，將ISO9002質量管理和ISO14001環境管理全面引入XX辦公樓管理服務中，以兩大體系為基礎，結合實地調研，為了有針對性地解決上述問題，我們提出以下管理措施。

2.6.1因地制宜，科學管理，杜絕設備設施管理維護盲點

堅持“因地制宜、科學管理”的方針，制定科學的物業維護計劃并合理組織實施，努力實現以下目標：延長物業的物質壽命，滿足正常使用用戶的功能；延長房產的經濟屬性

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終身，達到保值增值的效果；降低管理成本，減輕企業主的經濟負擔。

A.技術力量配置。在介入和接管前期，我們將派出包括土建、機電、智能等專業工程技術人員在內的各類專業工程技術人員到項目現場，滿足物業維修保養的需要。同時，加強維修技術人員的培訓。通過長期持續的專項培訓，鼓勵維修技術人員不斷提高維修工作技能，掌握常用部件、設施、設備的維修內容、周期和質量標準；

B.系統保障。我們將根據實際情況編制《設備設備維修固定崗位規程》、《設備設備維修保養工作流程》等文件，作為物業維修保養的制度保障；

C.建立健全各部位、設施、設備的維修檔案。我們將對物業的各個部分、設施和設備進行統一編號，建立相應的檔案卡和臺賬（包括登記臺賬、分房、分層臺賬、分類匯總臺賬），并將所有數據和信息輸入計算機，運用現代管理手段進行登記、查詢、管控，全面掌握設備設施的使用（運行）狀況，為物業維護提供科學參考；

D.嚴格按照我們在實踐中總結出來的九字公式，即“看、聽、聞、摸、查、測、測、比、記”，確保物業的保養。

維護的實施效果；

E.定期對物業各部分及共用設施設備的完好率進行統計工作，作為物業維護的指導。

2.6.2預防為主，嚴格管理，減少安全和火災隱患

2.6.2.1公共安全

A.預防策略：強調“外緊內松，預防為主”的原則，盡量將作案動機不良的嫌疑人拒之門外，不給他們占便宜的機會；通過對固定崗位的嚴格監控和巡邏，震懾不法分子的犯罪行為；配合周邊地區聯防聯控，充分發揮綜合整治的群防優勢。強調保駕護航服務的零干擾，以免給企業主造成心理壓力和“草木皆兵”的感覺。

B.防范系統：堅持“人防、技防、物防相結合”的原則，在保證24小時不間斷監控巡邏的基礎上，充分發揮紅外、攝像監控，建立立體交叉安全體系。

C.質量管理：對固定崗位實行準軍事化管理，做到“五統一”、“三集中”，即統一作息、統一鍛煉、統一崗位發布、統一著裝、統一裝備、統一招聘培訓。 ，集中管理。同時，著力培養定崗服務意識，改變原有定崗的單兵衛士

該功能使固定崗位成為“保安管理員、迎賓員、服務員”的有機統一體。

D.對加班人員實行夜間陪護服務。 （門到門；女性出租車護送服務）

2.6.2.2 消防管理

A.工作方針：堅持“預防為主，防火防火相結合”的消防工作方針，嚴格落實消防安全責任制，樹立“全員防火”的管理理念，落實全員責任消防系統。

B.消防宣傳：利用宣傳季、宣傳周、消防宣傳日等方式在大樓宣傳欄進行消防知識普及，定期邀請消防隊舉辦消防知識講座。在各部門發放《消防知識手冊》一書，強化全員消防意識，按消防標準在指定區域、地點及相關部位配備充足的消防設備。

C.培訓演練：實施消防綜合管理，定期檢查消防設施，保持良好運行。同時，著力加強定點滅火演練，每年組織兩次有志愿消防員和XX機構部分人員參加的消防演練，提高“自救”意識和能力。 ”，并“在問題發生之前”預防問題。

D.成立XX辦公樓火災快速反應小組。

2.6.3監督與合作共創雙贏

針對辦公樓區域尋求“安靜”與接待中心復雜情況的矛盾，我們的解決方案是在正常使用的前提下辦公樓物業管理，按照相關規定對員工的不良行為進行控制和約束。辦公、會議、客房、休閑等，如噪音、垃圾、非法服務等。

安全管理。定期檢查和監督關鍵部位，確保各通道消防系統和消防設備完好，消防通道暢通無阻。嚴格控制違規使用電器、隨意人員進入辦公區域等違反安全、消防規定的行為。

2.6.4通過嚴格規范的管理，減少車輛停放、噪音和環境污染

與甲方協商溝通，通過對樓宇后院停車位及樓宇右側場地進行改造，降低室內停車及來訪車輛的難度。通過嚴格的停車場管理措施，解決內部車輛停車位問題，減少或免除停車違規行為。建議大樓空調冷凝水集中排放，控制冷凝水對環境的污染。對于車外噪音，通過公交、城管、環保、公安交警等部門

溝通協調，采取減少和控制鳴笛、停車等措施，減少噪音干擾和影響。

第三章XX市XXX寫字樓物業管理服務理念經過詳細的實地考察和溝通，堅持“大力保障和優化形象”的指導思想。

根據XX市XXX物業需求特點，我們物業管理服務的總體思路是：“一個中心，兩個基本點”。 “一個中心”是指我們所有的工作都圍繞著“服務XX市XXX”這個工作中心展開； “兩個基點”是指以強保障為基點，以優化形象為基點。

根據XX市XXX寫字樓的物業特點和項目需求，提供“專業系統物業服務+XXX寫字樓特色服務”的一體化模式。做好應急服務準備工作，有效樹立成都市XX市對外窗口形象，有力保障XX市XX市正常辦公秩序。

優化形象專業政政共建

作為XX市XXX的最高行政機關，XX市XXX具有良好的社會聲譽，其各級領導勤勉務實的工作作風為我們樹立了榜樣，XXX的工作特點要求我們具有良好的外部形象和強大的政治素質。

根據XXX在XX市的這一特點，結合XXX物業完善的禮儀服務體系，我們提出了“優化形象專業政政共建”的物業管理服務理念。

“優化形象”是指先強化外在形象，從工作著裝、文明語言等基層做起，嚴格按照《XXX物業工裝相關規定》和《 XXX物業《文明用語100句》，再通過持續培訓機制加強公關禮儀培訓，強化員工禮儀服務意識，全面提升員工素質，逐步建立具有XXX特色的禮儀服務體系在XX市工作。

“職政共建”是指根據XX市工作特點和工作需要，以班子為基本單位，以黨建為基礎，在強化職工專業技能的基礎上，加強思想政治教育。以黨員為核心，以內部思想政治教育為主，建立了具有XX市特色的“職業技能與政治思想共建”的禮儀服務體系。

“專業形象優化與政治共建”將XXX物業成熟的禮儀服務體系與XXX在XX市的行政職能有效結合，逐步建立XX市XXX寫字樓物業管理服務禮儀體系鮮明的特點。

管理服務政治要求

(一）政治上與政府結盟

對于區政府來說，它代表和代表機構的管理和服務機構，但對于機構的外部人員來說，機構的所有工作人員，包括物業管理公司的工作人員，都代表政府的形象機構。因此，它必須服從政府的統一領導和指揮，必須與政府保持高度的政治一致性。為實現這一目標，物業公司人員，尤其是關鍵人員，必須定期或不定期地進行

了解時事政治，了解和掌握黨的方針政策，提高政治素養，落實到日常管理服務中。

(二）物業管理人員思想意識要求高

為確保高度的政治一致性，嚴防和杜絕政治錯誤，要求物業公司員工具有高度的政治思想意識辦公樓物業管理，特別是黨員要帶頭組織大家定期或不定期學習貫徹黨的路線方針政策，定期開展思想政治教育，發揮黨員骨干先鋒模范作用，提高廣大職工政治覺悟。

(三）具有高度的政治敏銳度和警惕性

員工除了履行崗位職責外，也是區政府機關安全的守護者。對于每一個進入政府大院的陌生人，無論是管理人員、固定崗位人員、維修人員，還是普通清潔工，都要提高警惕，防止非法分離

提交犯罪。同時，每位員工在向陌生人和社交媒體詢問機關和政府內部情況及政務時，應具有高度的政治敏銳度，不得擅自接受采訪。在組織工作時，要嚴格遵守《保密守則》，做到不該看的不看，不該問的不問，不該說的不說，并且不要動。

隱私政策

為確保黨政機關工作安全和黨和國家秘密安全，我們制定了《保密守則》，對全體員工提出嚴格要求，確保機關秘密安全。

一、常規

(一）物業公司員工必須學習并嚴格遵守“中華人民共和國”

國家保密法。

(二）每個崗位的所有員工都必須嚴格遵守本崗位的保密規定。

(三）物業管理公司工作人員未經許可不得接受任何媒體采訪。(四）未經許可，不得將中介內的任何信息帶出中介或通過電子郵件帶出

已發布。

(五）本組織所有會議、貴賓接待行程等信息，未經許可不得與任何人共享

接待人員未透露。

(六）所有工作人員不得談論或詢問領導和工作人員的私事

人活著。

(七）所有員工必須敲門并獲得許可才能進入辦公室

輸入。

(八）嚴禁使用臨時工參與保密工作，外人在機構內

從事維修等工作時，現場必須有至少一名機構工作人員或物業公司工作人員。

(九）未經同意，嚴禁任何人在機關大院和機關內任何地方添加鑰匙。

(十）嚴禁任何人未經授權接聽機構各部門的電話。

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